Jak bezpiecznie kupić działkę budowlaną pod dom?

Kupno działki jest zazwyczaj pierwszym krokiem na drodze do budowy domu. To bardzo ważny krok w procesie inwestycyjnym. Jednak w transakcji tej ewentualne błędy lub nieprzemyślane decyzje mogą poskutkować poważnymi konsekwencjami.

Aby bezpiecznie zakupić działkę należy zwrócić uwagę na jej kwestie prawne, ale również na kwestie związane z jej usytuowaniem, gruntami i dostępnością do mediów i drogi publicznej.

Zweryfikowanie księgi wieczystej

Mając numer księgi wieczystej, trzeba koniecznie sprawdzić jej zapisy, które zweryfikować możesz w Elektronicznych Księgach Wieczystych. Najistotniejsze dane, które trzeba sprawdzić to:

• zgodność danych dotyczących właściciela czy też właścicieli;
• zgodność informacji dotyczących adresu, powierzchni, przeznaczenia, a także ewentualnej zabudowy działki z faktyczną sytuacją;
• ewentualne obciążenie danej działki długami, w tym również sprawdzenie hipoteki;
• czy zawarte są umowy z osobami, które czasowo użytkują daną nieruchomość lub najemcami czy dzierżawcami;
• czy są tam zapisy, które dotyczą służebności drogi dojazdowej – zdecydowanie lepiej, aby nie było takiego dostępu do działki.

Wytyczne związane z warunkami zabudowy

Powinieneś udać się do wydziału architektury w odpowiednim dla działki urzędzie miasta lub gminy, z celu uzyskania wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego danej działki. Jeśli plan taki nie istnieje, powinieneś zapytać właściciela działki, żeby udostępnił warunki zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W sytuacji, gdy dla obszaru na którym znajduje się posesja, nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, należy sprawdzić, w tej okolicy są jakieś zabudowania – jeżeli ich nie ma, to mogą być problemy z uzyskaniem pozwolenia na zabudowę.

W planie zagospodarowania przestrzennego powinieneś sprawdzić takie kwestie jak np.:

• rodzaj działki, a także czy istnieją wytyczne w sposobie zagospodarowania;
• rodzaj zabudowy, jaki jest możliwy do realizacji na działce – np. wolnostojąca, szeregowa, bliźniacza itp.;
• czy są ograniczenia dotyczące zabudowy – mogą to być np. przebieg linii zabudowy, kąt nachylenia dachu i liczba pięter;
• jaki jest minimalny metraż działek budowlanych w gminie;
• czy dana posesja położona jest w obszarze, który jest chroniony ze względu np. zabytki, na miejsca archeologiczne, środowisko czy krajobraz;
• czy określona posesja położona jest wystarczająco daleko od różnego rodzaju miejsc uciążliwych;
• czy są plany na przyszłość w otoczeniu danej działki, ale też plany zagospodarowania działek sąsiednich.

Wypis z rejestru gruntów jest dokumentem, który możesz uzyskać w wydziale geodezji urzędu miasta albo gminy, ewentualnie w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. W nim jest zawarta informacja dotycząca rodzaju gruntów posesji.

Uzbrojenie działki

Niezmiernie istotne jest też uzbrojenie działki. Powinieneś zapytać właściciela o to, czy są doprowadzone media – prąd, gaz, woda oraz kanalizacja. Działka budowlana, na której mają powstać budynki mieszkalne, musi mieć możliwość przyłączenia do sieci:

• ciepłowniczej;
• elektroenergetycznej;
• wodociągowej;
• kanalizacyjnej;
• ewentualnie możliwość zastosowania indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła.

Umowy o przyłącza budowlane są niezbędne, by uzyskać pozwolenie na budowę.

Historia danej posesji

Dopytaj sprzedawcę, a także sąsiadów o historię danej działki:

• czy nie było tam wcześniej obiektów, których ewentualne pozostałości mogłyby przysporzyć problemów;
• czy działka bywała wcześniej zalewana i czy ma tendencję do gromadzenia się na niej wody po opadach;
• czy i jakie stały wcześniej na niej budynki;
• ilu i jakich właścicieli działka miała dotychczas.

Warto też zajrzeć do starych lokalnych gazet, ksiąg, map, czy na danym terenie toczyły się walki zbrojne. W warstwach ziemi mogą znajdować się jeszcze materiały wybuchowe. Zawiadomione służby usuną taki niewybuch bezpłatnie.

Dostęp posesji do drogi publicznej

Działka budowlana obowiązkowo powinna mieć dostęp do drogi publicznej. W przypadku, kiedy takiego dostępu nie ma, to najprawdopodobniej nie uzyskasz pozwolenia na budowę domu. Lecz są od tego wyjątki. Poniżej przypadki, w jakich przypadkach posesja może nie posiadać dostępu do drogi publicznej:

• bezpośrednio graniczy z drogą publiczną, ale nie można się na nią dostać, ponieważ nie ma utwardzonego wyjazdu, a do tego pomiędzy działką a drogą jest rów melioracyjny – w takiej sytuacji musisz wybudować przejazd;
• nie graniczy z drogą publiczną, obszar między działką a drogą należy do właściciela tej drogi publicznej – wówczas należy sytuacji uzyskać zgodę;
• nie graniczy z drogą publiczną, obszar między działką a drogą publiczną należy do innego właściciela – wówczas powinieneś ubiegać się o służebność gruntową, może to być np. odpłatnie na rzecz właściciela posesji, przez którą zamierzasz przejeżdżać.

Wielkość oraz kształt działki

Istotne, żeby kształt działki nie był przeszkodą w dogodnym usytuowaniu domu. W szczególności uważaj na grunty o nietypowych kształtach, które są np. bardzo wąskie lub takie, na których dom może być zorientowany tylko na stronę południową. Najkorzystniejszymi działkami są takie w kształcie prostokąta albo kwadratu. Dobrze, aby kierować się zasadą, żeby boki danego gruntu nie były krótsze niż 20 m. Ułatwi to wybudowanie tam domu o szerokości 10 m w zgodności z wymogami prawa.

Topografia, a także ukształtowanie działki

Istotna jest również topografia działki. Pamiętaj, by unikać terenów z niekorzystnym ukształtowaniem, np. zasypowych, zalewowych lub bardzo pochyłych. Może to wiązać się z koniecznością przeprowadzenia dodatkowych prac budowlanych, a to zwiększy oczywiście całkowite koszty tej inwestycji. Z tym zagadnieniem wiążą się przede wszystkim kwestie bezpieczeństwa użytkowania terenu.

Orientacja działki

Zanim zdecydujesz się na zakup działki, zwróć uwagę na jej orientację – położenie względem kierunków. Najlepiej, aby ogród ulokowany był od południa i zachodu – wówczas rośliny będą mieć najlepszy dostęp do światła słonecznego. Salon oraz taras i balkony powinny się znajdować od strony południowej. Północ działki to najlepsze miejsce do umieszczenia części gospodarczej, a także dla wejścia do budynku oraz okien kuchennych. Okna sypialni oraz pokoju dziecięcego powinny wychodzić na wschód.

Rodzaj, a także jakość gruntu na działce

Rodzaj gruntu na działce ma bardzo duży wpływ na jej użytkowanie. Nie każdy grunt jest dobry, by wybudować na nim dom czy uprawiać roślinność. W związku z tym zapytaj, czy właściciel posiada wyniki badań geotechnicznych. W przypadku, gdy ich nie ma, powinieneś je przeprowadzić będzie zanim zakupisz działkę.

Sąsiedztwo posesji

Poza samą posesja, bardzo ważne jest też jej otoczenie. Dobrze, aby przespacerować się po okolicy i sprawdzić, czy w nie znajdują się tam np. uciążliwe zakłady przemysłowe, fabryki, tartaki, przejazdy kolejowe, głośne warsztaty, hodowle zwierząt, ubojnie lub śmietniska. To wiązać się może m.in. z dużym ruchem, hałasem, a także spalinami czy nieprzyjemnymi zapachami na co dzień. Warto natomiast, aby w pobliżu znajdowały się np. punkty handlowe i usługowe, apteka czy przystanki komunikacji publicznej. Rodziny z dziećmi powinny też sprawdzić dostęp przedszkola i szkoły. Zweryfikuj też bezpieczeństwo w okolicy – przespaceruj się w związku z tym po okolicy działki po zmierzchu, porozmawiaj z mieszkańcami, sprawdź stan okolicznych budynków.