Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania

Decydując się na kupno nieruchomości bardzo często można się spotkać z takim dokumentem jak umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub umowa przedwstępna sprzedaż nieruchomości.

W wielu sytuacjach osoby, które kupują nieruchomość mogą nie mieć możliwości natychmiastowego zawarcia właściwej umowy nabycia nieruchomości, którą są zainteresowane. Z różnych przyczyn, najczęściej finansowych zdarza się, że nie osoba zdecydowana na zakup mieszkania nie może podpisać aktu notarialnego dla przeniesienia prawa własności ze sprzedającym mieszkanie. W takich okolicznościach zwykle podpisuje się umowę przedwstępną sprzedaży. Dlaczego warto sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości? Co powinno znaleźć się w takim dokumencie? Ile to kosztuje? Czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co to właściwie jest?

Kodeks cywilny, art. 389 dokładnie definiuje, czym jest właściwie jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Umową przedwstępna sprzedaży mieszkania, czy też nieruchomości nazywa się dokument, w którym obydwie strony przyszłej transakcji – zarówno kupujący, jak i sprzedający – zobowiązują się do zawarcia umowy docelowej, nazywanej także umową przyrzeczoną.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub nieruchomości jest więc wstępnym oświadczeniem woli, w którym obie strony zainteresowane zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania lub innej nieruchomości.

Dlaczego warto sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości przynosi korzyści obydwu stroną – zarówno osobie, która chce zakupić mieszkanie, jak i osobie sprzedającej. Dla kupującego jest to gwarancja, że mieszkanie nie zostanie sprzedane komuś innemu. Natomiast dla sprzedającego umowa taka jest gwarancją zabezpieczenia w formie odszkodowania, które otrzyma, w przypadku gdy nie dojdzie do transakcji.

Czy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania wymaga obecności notariusza?

Wiele osób zastanawia się, czy do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, nieruchomości wymaga jest obecność notariusza. Otóż nie jest ona wymagana, jednak zawarcie aktu notarialnego może skutecznie zabezpieczyć interesy obydwu stron umowy. Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania u notariusza obydwie strony mają pewność, że sporządzona została prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi i aktualnymi zapisami prawa.

Podpisując umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości u notariusza daje znacznie większą pewność kupującemu, np. w sytuacji gdy sprzedający nie będzie chciał sprzedać mu nieruchomości. W takim przypadku będzie on mógł skutecznie wystąpić przed sądem, dochodząc swoich praw związanych z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów, które zawarte zostały w akcie notarialnym. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie wymaga obecności notariusza, lecz warto się w ten sposób zabezpieczyć.

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania?

W przypadku, gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest zawierana jako umowa cywilnoprawna, to koszt jej zawarcia pomiędzy obiema stronami to jest całkowicie zerowy. Natomiast, jeżeli jest ona zawierana u notariusza, to na ostateczny koszt takiej opłaty składa się kilka czynników:

• w sytuacji, gdy zawierana jest jedynie umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania z podpisem notarialnie poświadczonym, notariusz nie sprawdza jej treści, to wówczas koszt zawarcia takiej wyniesie nie więcej niż 100 zł,
• w sytuacji, gdy umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, a potem umowa przyrzeczona przygotowana zostaje przez notariusza, to wówczas wysokość taksy notarialnej zależna jest od wartości nieruchomości, do tego zostaje również doliczona opłata za wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia, a także opłaty: sądowa i za wypisy aktu notarialnego.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że wysokość taksy notarialnej może zostać obniżona, w przypadku gdy u jednego – tego samego – notariusza podpisane zostaną zarówno umowa przedwstępna kupna nieruchomości, jak i umowa przyrzeczona. W takich przypadkach koszt jest zawsze dzielony na dwie części, a te płatne są w dwóch ratach – przy podpisywaniu każdej z wymienionych umów.

Przykładowe koszty zawarcia umowy przedwstępnej kupna mieszkania

Poniżej przykładowa wycena umowy przedwstępnej kupna mieszkania i przyrzeczonej umowy notarialnej, przy kupnie mieszkania o warości 290 000 zł.

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości:

• taksa od aktu notarialnego wyniesie 500 zł + VAT
• taksa za wniosek do sądu w sytuacji, gdy ujawniony ma być wpis praw i roszczeń z umowy przedwstępnej kupna nieruchomości do działu III – nie jest to obowiązkowe, lecz warto to zrobić – wyniesie ona: 200 zł + VAT
• w sytuacji, gdy składa się wyżej wymieniony wniosek o wpis w księdze należy uiścić także opłatę sądową, która wynosi: 150 zł
• koszt 2 lub 3 wypisów – 2 spośród nich są dla stron umowy, natomiast 3 gdy składa się wyżej wymieniony wniosek jako wypis dla sądu – koszty wynoszą 150 zł brutto lub 220 zł brutto.

Umowa końcowa:

• taksa od aktu notarialnego wyniesie 500 zł + VAT
• taksa za wniosek do sądu wyniesie 200 zł + VAT
• opłata sądowa wyniesie 200 zł za wpis własności, albo 350 zł w sytuacji, jeśli w umowie przedwstępnej złożony został wniosek o wpis praw i roszczeń,
• koszt 6 wypisów wyniesie 450 zł brutto
• PCC – czyli 2% wartości mieszkania to wydatak 5 680 zł

Opcjonalnie istnieje również możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz banku, który kredytujące zakup lokalu. Koszty z tym związane to:

• taksa wyniesie 200 zł + VAT
• PCC wyniesie 19 zł
• opłata sądowa wyniesie 200 zł

Kiedy jest konieczna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Z podpisywaniem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania najczęściej można się spotkać w sytuacji, gdy zakup tego mieszkania ma być finansowany z kredytu hipotecznego. W takich przypadkach banki przy udzielaniu kredytu na przyszły zakup mieszkania, zazwyczaj wymagają zabezpieczenia takiego zobowiązania. Takim zabezpieczeniem jest np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Banki traktują taką umowa jako swego rodzaju rezerwację – klient ma duże szanse, by przy udzieleniu kredytu finansowego kupić określoną nieruchomość.

Co, gdy kupujący nie otrzyma kredytu – czy można odstąpić od umowy przedwstępnej?

Decydując się na umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania na kredyt można uwzględnić zapis, że umowa przyrzeczona będzie zawarta, jedynie w sytuacji, jeśli bank wyda kupującemu pozytywną decyzję kredytową. W taki zapisie, jeżeli decyzja banku będzie odmowna, potencjalny klient zwolniony będzie z odpowiedzialności za niespełnienie warunków umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Aby odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, istnieje również możliwość rozwiązania jej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeśli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania takiej umowy, to wówczas sprzedający powinien od tej umowy odstąpić.

Warunki umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Zarówno kupujący, jak i sprzedający mieszkanie powinni wiedzieć, jak wygląda umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Właściwe sformułowanie zapisów takiej umowy gwarantuje dochodzenie ewentualnych roszczeń przez obie strony. O zapisach, które muszą się obowiązkowo znaleźć w umowie, mówi Kodeks cywilny. Poniższe informacje bezwzględnie muszą być w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości:

• informacje dotyczące mieszkania – adres, stan jego zabudowy, jego powierzchnia oraz cena
• dane osobowe poszczególnych stron transakcji – imiona, nazwiska, daty urodzenia, a także adresy i numery dowodów tożsamości,

Ponadto warto także określić termin, w jakim zawarta ma być umowa przyrzeczona – jednak przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają tego. Korzystnym rozwiązaniem może być także umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem –uwzględnia ona wpłatę zadatku albo zaliczki przez przyszłego nabywcę mieszkania.