Sprzedaż mieszkania – o tym trzeba wiedzieć

Sprzedaż mieszkania dla wielu może być wyzwaniem. Szczególnie tym, którzy robią to pierwszy raz i zupełnie nie orientują się na rynku nieruchomości. Łatwo o popełnienie pewnych błędów i przeoczenie różnych istotnych kwestii.

Podpowiadamy, jak sprzedać mieszkanie, aby zrobić to zyskownie, a do tego w jak najkrótszym czasie, a także jakich błędów unikać. Wyjaśniamy również wszelkie kwestie prawne, na które powinieneś zwrócić uwagę, jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość – mieszkanie.

Sprzedaż mieszkania – jakie są przyczyny i ile to może potrwać?

Chęć sprzedaży mieszkania może wynikać z różnych przyczyn, wśród których warto wymienić:

• otrzymanie tego lokalu w spadku i chęć pozbycia się go;
• przeprowadzka do innego miasta lub za granicę;
• chęć przeprowadzki do mniejszego lub większego mieszkania.

Często osoby, które chcą jak najszybciej sprzedać mieszkanie, są trudnej sytuacji finansowej lub życiowej. Właśnie takie osoby są zazwyczaj skłonne, aby obniżyć cenę za mieszkanie w zamian za uzyskanie pieniędzy praktycznie natychmiast. Jednak w wyniku takiego pośpiechu najłatwiej o popełnienie kosztownych błędów.

Czas sprzedaży mieszkania może wynosić od trzech miesięcy do nawet dwóch lat. Ostatecznie wpływają na to takie czynniki jak: cena, lokalizacja, a także to jaki jest kontakt z właścicielem mieszkania.

Sprzedaż mieszkania – najczęściej popełniane błędy

Osoby, które chcą sprzedać swoją nieruchomość – mieszkanie często popełniają błędy, które mogą być dla nich nieoczywiste. Oto najczęściej popełniane błędy przez osoby które chcą sprzedać mieszkanie:

• zły stan nieruchomości;
• zbyt wysoka cena za mieszkanie – nieadekwatna do standardu nieruchomości i jej lokalizacji;
• sentyment – może nie pozwolić właścicielowi na wybranie tzw. „godnego następcy”;
• właściciel jest niedostępny czasowo – na rozmowę z potencjalnym klientem lub na oprowadzenie go po lokalu;
• brak chęci współpracy z pośrednikami nieruchomości lub przeciwnie powierzenie pośrednictwa zbyt dużej liczbie agencji nieruchomości;
• brak chęci negocjacji z kupującym;
• źle zredagowane ogłoszenie i źle wykonane zdjęcia;
• brak dokumentów, które są potrzebne do sprzedaży.

Jak sprzedać mieszkanie? Oto co może pomóc!

Jeśli zastanawiasz się: jak szybko sprzedać mieszkanie, a jednocześnie jak zyskownie sprzedać mieszkanie, również możesz to sobie ułatwić. Oto lista rzeczy, którymi pomożesz sobie sprzedać nieruchomość szybko i z zyskiem:

• odświeżenie mieszkania;
• naprawa usterek, szczególnie tych, których naprawa nie trwa długo i jest tania;
• ustalenie odpowiedniej ceny – adekwatnej do standardu i lokalizacji, a co za tym idzie do cen rynkowych;
• gotowość do obniżenia ceny, tak żeby była bardziej atrakcyjna dla potencjalnego klienta;
• wykonanie dobrych zdjęć i sporządzenie właściwego opisu;
• umieszczenie ogłoszenia na największych i najważniejszych portalach internetowych;
• zasięgnięcie informacji wśród znajomych i rodziny – ktoś może poszukiwać własnego mieszkania;
• zdobycie wszelkich niezbędnych dokumentów, a także koniecznych informacji zawczasu;
• trzeba być przygotowanym, aby sprzedać lokal tu i teraz;
• umieć zaprezentować zalety mieszkania, ale też nie zatajać wad przed klientem;
• przeznaczyć minimum 3 godziny w ciągu dnia na kontakt telefoniczny i mailowy z potencjalnymi klientami oraz 3 dni w ciągu tygodnia, aby oprowadzić chętnych po lokalu;
• nawiązanie współpracy z jednym, ale mającym dobre opinie pośrednikiem nieruchomości;
• dopuszczenie możliwość negocjacji, a co się z tym wiąże opuszczenia ceny o około 3-4%, gdyż zwykle na taką obniżkę liczą kupujący, można więc ustalić nieco wyższą kwotę na start.

Ustalając cenę, warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który na mieszkanie spojrzy bez sentymentu.

Sprzedaż mieszkania – konieczne dokumenty

Oto jakie dokumenty są potrzebne, aby sprzedać mieszkanie, które przynależy do spółdzielni mieszkaniowej:

• akt notarialny nabycia nieruchomości;
• zaświadczenie ze spółdzielni o tym, że sprzedający jest jej członkiem;
• dokument, który potwierdza spółdzielcze prawo własnościowe do mieszkania, w tym także uzyskane ze spółdzielni;
• dokument, który poświadcza brak długów w spółdzielni;
• dokument o braku zadłużenia oraz o braku zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych;
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w mieszkaniu;
• zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale lokalu oraz, jeżeli jest to wymagane, także o uzupełnieniu wkładu budowlanego.

W przypadku, jeżeli posiadasz prawo własnościowe do lokalu wymagane są:

• akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny albo spadku;
• aktualny odpis z księgi wieczystej;
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w tym mieszkaniu;
• dokument o braku zadłużenia oraz braku zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych.

Sprzedaż mieszkania – umowa przedwstępna, umowa sprzedaży, dokumenty

Jeżeli znajdziesz już osobę, która chce kupić Twoje mieszkanie, w pierwszej kolejności warto u notariusza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Zyskuje ona wówczas status aktu notarialnego. Dużą zaletą takiego rozwiązania jest wyłapanie przez prawnika różnych niejasnych, niedookreślonych czy niezgodnych z prawem klauzul.

Umowa sprzedaży nieruchomości od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości różni się głównie tym, że wymaga obecności oraz podpisu notariusza. Oczywiście jej moc prawna jest dużo większa i rodzi w związku z tym o wiele większe skutki, jeżeli zostanie niedotrzymana. To już niemal ostatni etap w procesie przeniesienia własności mieszkania. Po jej zawarciu notariusz rozpocznie proces zmiany danych w księdze wieczystej, a to oznacza, iż sprzedający utraci wszelkie prawa do sprzedawanego mieszkania na rzecz kupującego.

Podatek od sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia lub otrzymania np. wiąże się z koniecznością dokonania zapłaty podatku dochodowego. Podatek od sprzedaży mieszkania należy rozliczyć w Urzędzie Skarbowym na dokumencie PIT-39. Jeśli dopiero po upływie przynajmniej 5 lat od kupna zdecydowałeś się na sprzedaż mieszkania, podatek zupełnie Cię nie obowiązuje. Pamiętaj jednak, że upływ tych lat liczy się od następnego roku po tym, w którym nabyłeś nieruchomość. Warto zapoznać się dokładnie z kwestiami podatkowi przy sprzedaży mieszkania.

Sprzedaż mieszkania – szczególne sytuacje

Szczególne sytuacje to sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym, a także takiej nieruchomości, w której mieszka lokator. Innym szczególnym przypadkiem jest sprzedaż mieszkania, które znajduje się jeszcze w trakcie budowy. Są również w inne nietypowe sytuacje przy sprzedaży mieszkania, z którymi warto się zapoznać.

Jak sprzedać mieszkanie? Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania warto przeprowadzać z osobą zaufaną, np. z prawnikiem lub kimś z rodziny – krewnym czy małżonkiem. Przy tym wszystkim powinieneś ostudzić emocje, a szczególnie jeśli zbywasz nieruchomość, w której mieszkałeś przez wiele lat. To sprawdzone sposoby na to jak zyskownie sprzedać mieszkanie i jak szybko sprzedać mieszkanie. Pamiętaj jednak, aby uzbroić w cierpliwość, gdyż może się zdarzyć, iż pomimo atrakcyjnej ceny i lokalizacji, a także Twoich starań nie uda Ci się szybko sprzedać mieszkania.