Dostęp do drogi publicznej jest konieczny, aby na działce otrzymać pozwolenie na budowę. Z brakiem dostępu do drogi publicznej możemy mieć do czynienia w kilku sytuacjach, nawet, jeżeli działka graniczy bezpośrednio z drogą publiczną.
W związku z tym warto jeszcze przed nabyciem gruntu upewnić się, czy ma on rzeczywiście dostęp do drogi publicznej i poznać, czym w rzeczywistości jest dostęp do drogi publicznej.
Kiedy mamy do czynienia z brakiem dostępu do drogi publicznej?
Istnieje kilka sytuacji, w których możemy mieć do czynienia z faktycznym brakiem dostępu działki budowlanej do drogi publicznej. Brak dostępu gruntu do drogi publicznej może mieć miejsce w sytuacji, gdy nasza działka znajduje się co prawda w sąsiedztwie drogi publicznej, lecz nie ma bezpośredniego wjazdu na tą drogę. Kolejną sytuacją, w której możemy mówić o braku dostępu do drogi publicznej jest przypadek, gdy działkę, którą chcemy nabyć i na której chcemy otrzymać pozwolenie na budowę oddzielają od tej drogi inne grunty należące do tego właściciela. O braku dostępu działki do drogi publicznej mamy do czynienia także w przypadku, gdy nasza działka oddzielona jest od drogi gruntami innych właścicieli.
Rozwiązania w przypadku, gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej
Przeanalizujmy zatem poszczególne przypadki, w których mowa o braku dostępu do drogi publicznej działki, na której chcemy otrzymać pozwolenie na budowę. W każdym z tych przypadków istnieją pewne rozwiązania, które możemy wykorzystać, aby nasza planowana inwestycja mogła otrzymać pozwolenie na budowę, czyli uzyskała według zapisów prawa dostęp do drogi publicznej.
Działka graniczy z drogą publiczną, lecz nie możliwości, aby bezpośrednio dostać się na nią
Do najbardziej zaskakujących sytuacji dla inwestorów może się okazać fakt, że działka graniczy z drogą publiczną, lecz według przepisów prawa nie ma dostępu do niej. Z takim przypadkiem można mieć czynienia np. jeżeli pomiędzy działką, a drogą przeprowadzony jest rów melioracyjny i przy działce nie ma przez niego przejazdu. W takim przypadku istnieją dwa rozwiązania:
- budowa przejazdu przez rów melioracyjny, zwykle na koszt własny,
- uzyskanie dostępu do istniejącego wjazdu na drogę poprzez służebność przez grunta sąsiednie.
Działka nie graniczy z drogą publiczną, ale grunty pomiędzy drogą a działką należą do jej właściciela
Możemy się także spotkać z sytuacją, gdy działka budowlana, którą chcemy nabyć i uzyskać na niej pozwolenie na budowę jest oddzielona od drogi publicznej innymi gruntami należącymi do osoby, od której działkę nabywamy. W takiej sytuacji możemy spotkać się z dwoma przypadkami:
- działka, którą chcemy nabyć, ma powstać lub powstała w wyniku podziału jednej większej nieruchomości,
- działka, której mamy zostać nowymi właścicielami, nie powstała w wyniku podziału jednego gruntu.
W przypadku, gdy działka, którą chcemy nabyć w celu otrzymania na niej pozwolenia na budowę powstała w wyniku podziału jednej większej działki, jesteśmy w uprzywilejowanej sytuacji, gdyż właściciele gruntów, chcąc dokonać ich podziału są zarazem zobowiązani do zapewnienia dostępu do drogi publicznej.
Jeżeli natomiast działka, którą chcemy zakupić nie powstała w wyniku podziału większej nieruchomości, a dotychczasowy właściciel posiada w bezpośrednim sąsiedztwie tej działki inne grunty z dostępem do drogi publicznej, powinniśmy zażądać od niego zapewnienia tego dostępu, np. poprzez służebność. Nie powinniśmy mieć problemu z otrzymaniem od zbywcy dostępu, jeżeli faktycznie zależy mu na sprzedaży działki.
Działka nie graniczy z drogą publiczną, a grunty pomiędzy drogą a działką należą do innych właścicieli
Możemy się również znaleźć w sytuacji, w której działka, na której chcemy otrzymać pozwolenie na budowę oddzielona jest od drogi publicznej nieruchomościami osób trzecich. Taka sytuacja może mieć miejsce zarówno w przypadku, gdy jesteśmy właścicielami takiej działki, ale także, gdy planujemy jej zakup. Jeżeli chcemy nabyć taką działkę możemy zażądać od osoby zbywającej zagwarantowania dostępu do drogi publicznej, np. poprzez służebność i od tego uzależnić jej finalne nabycie.
Możemy także nabyć grunt ze świadomością braku dostępu do drogi publicznej. Wówczas, podobnie jak w przypadku, gdy już jesteśmy właścicielami nieruchomości, należy samodzielnie przeprowadzić negocjacje z właścicielami sąsiednich działek. Może to wiązać się z obowiązkiem uiszczenia opłat za udostępnienie przejazdu i przechodu (służebność gruntowa) lub nabyciem od nich gruntu (zwykle udziału w nim).
Służebność drogi koniecznej
Istnieje niestety prawdopodobieństwo, że nie uda nam się polubownie uregulować kwestii prawnych związanych z dostępem do drogi publicznej. W takiej sytuacji mamy możliwość skorzystania z instytucji służebności drogi koniecznej. Takie rozwiązanie jest możliwe dzięki przepisom prawa, które dają właścicielowi nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej, możliwość zażądania od właścicieli prawnych sąsiednich gruntów ustanowienia potrzebnej służebności drogowej za odpowiednim wynagrodzeniem.
W takiej sytuacji należy zwrócić się do sądu powszechnego. To jedyna instytucja, która po uwzględnieniu specyfiki sytuacji, ma możliwość wydania stosownego orzeczenia, stwierdzającego wbrew woli właściciela powstanie służebności na jego nieruchomości. Orzeczenie takie jest podstawą wpisu służebności do księgi wieczystej.
Bez dostępu do drogi publicznej działka nie otrzyma pozwolenia na budowę. Istnieją pewne rozwiązania prawne oraz budowlane, które umożliwiają otrzymanie dostępu do takiej drogi. Wszystko zależy od prawnej oraz infrastrukturalnej sytuacji otoczenia gruntów, które do nas należą lub które chcemy nabyć.
Marek Lont
0 komentarzy