Jak wygląda procedura przekształcenia działki rolnej na budowlaną? Wyjaśniamy

Zakup i przekształcenie działki rolnej w budowlaną mogą być bardziej opłacalne niż nabycie terenu przystosowanego do zabudowy. Wszystko dlatego, że parcele o charakterze rolniczym są znacznie tańsze i mogą mieć bardzo atrakcyjne położenie. Zanim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, dowiedz się, jakie są formalności, ile to kosztuje i kiedy opłaca się takie przedsięwzięcie.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – na czym polega?

Najprościej rzecz ujmując, przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na jej odrolnieniu i formalnym uznaniu za odpowiednią do budowy gotowego projektu domu. Wszystko sprowadza się więc do działań administracyjnych polegających na:

• zmianie przeznaczenia terenu poprzez modyfikację MPZP lub wydanie stosownej decyzji o warunkach zabudowy;
• wyłączeniu działki z produkcji rolnej.

Można więc śmiało powiedzieć, że przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest procesem dwuetapowym, w którym dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne lub do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na danym terenie. Poza tym należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej, czyli rozpocząć inne niż rolnicze lub leśne użytkowanie tychże gruntów.

Powyższy proces jest dość skomplikowany i nie zawsze możliwy do zrealizowania. Grunty rolnicze stanowią ważny element gospodarki krajowej, dlatego istnieją pewne ograniczenia ustawowe zarówno pod względem możliwości ich nabycia przez osoby niebędące rolnikami, jak i pod względem możliwości ich przekształcenia w działki budowlane.

W jakich sytuacjach działka rolna przekształcana jest w budowlaną?

Nie każda działka rolna nadaje się do przekształcenia w budowlaną. Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r. możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów zaklasyfikowanych jako:

• nieużytki;
• grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

Odrolnienie najlepszych gruntów, stanowiących użytki klas I–III, również jest możliwe, ale wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, a więc z założenia jest znacznie trudniejsze. W przypadku nieużytków i gruntów niższych klas decyzję o przekształceniu działki rolnej w budowlaną podejmują władze lokalne – gmina lub miasto.

Na najprostsze formalności mogą liczyć inwestorzy indywidualni, którzy planują zakup niewielkiej parceli o charakterze rolniczym pod budowę domu jednorodzinnego. Zwykle chodzi bowiem wtedy o przekształcenie części działki rolnej w budowlaną, a nie kilkuhektarowego pola. W takim przypadku obowiązują znacznie łagodniejsze przepisy, które pozwalają ominąć wymagania dotyczące klas gruntu.

Aby skorzystać z takich przepisów, działka rolna musi spełniać następujące wymagania:

• mieć powierzchnię do 500 m²;
• mieć minimum połowę powierzchni zwartej części gruntu zawierającej się w obszarze zwartej zabudowy (stanowi ją minimum 5 budynków oddalonych od siebie o maksymalnie 100 m);
• być położona w odległości maksymalnie 50 m od najbliższej działki budowlanej;
• być oddalona od drogi publicznej o maksymalnie 50 m.

Odrolnienie działki spełniającej powyższe wymagania nie wymaga zgody ministerstwa.

Ograniczenia te mają chronić najlepsze jakościowo grunty rolne przed wykupywaniem ich przez deweloperów oraz niekontrolowanym przekształcaniem w działki o innym przeznaczeniu.

Dodatkową barierą mającą na celu ochronę terenów rolniczych jest dość wysoki koszt odrolnienia działki. Na szczęście w 2019 roku wprowadzono przepisy, które znacznie ułatwiają indywidualnym inwestorom zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną. 

Aby odrolnić działkę rolną, musisz złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki rolnej na cele budowlane. Wniosek składasz w gminie, która ma nieograniczony czas na jego rozpoznanie.